서울시 강남구 대치동에 있는 은마아파트 재건축 사업 오랫동안 추진했으며, 1996년부터 진행해 26년이나 지지부진했었습니다. 이번에 서울시에서 심의 통과를 하면서 주목을 받고 있는데 서울의 재건축에 지표가 되는 은마아파트에 대해서 한번 알아보겠습니다.
목차
1. 은마아파트 기본 정보
- 총 28개동에 4424세대이며, 1979년도에 만들어진 아파트로 43년 된 노후된 아파트입니다.
- 서울 강남 지역에서 2번째로 큰 대단지 아파트입니다.
- 오래된 아파트인 만큼 110v 전기와 220v같이 사용한다고 하네요.
- 부지면적 237,900m2
- 지상 14층
- 단지 주변은 3호선 학여울역과 대치역 위치
- 8학군에 속하고 있습니다.
- 시세 등 자세한 사항은 네이버 부동산 은마아파트 참고
2. 은마아파트 재건축 안되었던 이유
오랜기간 동안 왜? 은마아파트 재건축이 되지 않은 이유에 대해서도 한번 알아보려고 합니다.
- 2006년 도입된 재건축 초과이익환수제가 있습니다. 재건축 사업으로 많은 수익 발생하기 때문에 이것을 목적으로 한 투기 세력이 많아 재건축에 따른 집값 상승 이익이 조합원 1인당 3,000만 원 넘을 경우에 그 일부 정부가 공적으로 환수하기 위해서 만든 제도입니다. 최근 초과이익환수제 부담금을 낮추는 개편안을 발표했습니다. 현재는 1인당 5,000만 원 입니다.
- 35층 층고제한도 있었습니다. 은마아파트는 49층 높이에 재건축 아파트 지으려고 했지만 35층 층고 제한을 하게 되면서 정비 계획 심의에서 탈락을 했습니다. 하지만 2022년 초 35층 층고 제한 폐지가 되었다고 하네요.
- 은마아파트 경우 30년 전에 지을 때 용적률 대부분 사용하여 재건축할 경우 1:1 재건축을 해야 되지만 어렵다고 합니다.
3. 은마아파트 재건축 걸림돌
1) 상가 문제
- 연면적 약 6,000m2에 달하는 상가 재건축 문제가 있습니다. 상가와 함께 재건축을 하거나 아파트만 따로 재건축에 대한 문제가 있습니다. 만약 6,000m2 상가부분을 함께 한다면 그 부담금 책정에 대한 어려움이 있습니다. 현재 재건축부담금은 주택으로만 한정돼 있기 때문입니다.
2) 재건축 초과이익환수제 및 분양가상한제 규제
- 9월 말 재건축 초과이익환수제 부담금을 낮추는 개편안 있었지만 아직도 많은 부담금이 문제가 되고 있습니다.
3) 고금리 기조 및 부동산 시장 침체에 따른 자금 조달 문제
- 최근 레고랜드 부도 사태와 기준금리의 지속적인 인상과 내년 미국 경기침체에 대한 얘기가 지속적으로 경기 불안에 대한 악재로 자금 조달 문제가 발생할 수 있습니다.
4) GTX(수도권 광역급행철도) – C 노선 변경 여부
- 아파트 아래로 지나가는 것을 계획했던 GTX-C노선은 아파트 주민들이 관통할 경우 지반 붕괴 위험으로 반대하여 시공사인 현대건설은 7월 GTX-C 은마아파트 우회 노선 안을 국토교통부에 제출했으며, 노선 변경 여부도 확인해야 될 사항입니다.
5) 4천 가구 넘는 대단지 가구 이동
- 4천 세대가 넘는 대단지 가구원이 재건축을 통해서 집(전월세)을 구하게 되면서 수요, 공급 차이로 문제가 발생할 수 있다고 합니다.
4. 은마아파트 재건축 계획안
- 기존 28개 동 14층에 4424세대였던 은마아파트를 33개 동 최고 35층에 5578세대(공공 주택 678세대)로 할 예정이라고 합니다.
- 건폐율 50% 이하, 용적률 250% 이하 적용될 예정이라고 합니다.
- 대상 면적은 총 24만 3552.6m2이며, 91.6%는 공동주택으로 나머지 8.4% 공원, 도로, 공공청사(파출소) 이용될 계획이라고 합니다.
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