집값 하락으로 인해서 요즘 깡통전세에 대해서 얘기가 많이 나오고 있어요. 그것 때문에 전세 사기를 당해서 어려움 겪고 계신 분이 많은데 오늘은 전세 사기 예방, 대처, 보증보험에 대해서 알아보고 위와 같은 어려운 상황에 극복할 수 있게 도움이 되면 좋겠습니다.
목차
깡통전세 사기 예방과 대처, 보증보험 순으로 내용 정리
1. 깡통전세 뜻과 발생 원인
간단하게 얘기하면 집주인이 은행 대출금 이자를 갚지 못하고 계속 연체를 하게 되면서 집이 넘어가 버릴 경우 ‘아파트 전세로 들어간 세입자의 전세 보증금을 모두 날릴 상황에 놓여 있는 경우를 말합니다.
보통 주택 담보 대출 금액과 전세금 합친 금액에 대해서 집값의 70% 초과하면 깡통전세로 보고 있습니다. 그리고 전세값에 매매가의 80% 초과하면 경매를 진행해도 보증금을 다시 돌려받기 힘들다고 합니다.
원인으로는 갭 투자의 증가가 있습니다. 갭 투자란? 매매 가격과 전세 가격의 차이만큼 투자하여 집을 사서 이후에 집값이 상승하면 투자 수익을 얻는 방식입니다. 문제는 전세 계약 만기 시에 아파트 가격이 폭락하여, 전세 가격이 떨어지게 되면 전세 보증금을 집주인에게 돌려받기 어려운 상황이 발생합니다. 최근 부동산 경기 침체로 장기적으로 집값이 하락할 가능성 있어 더 문제가 되고 있습니다.
그리고 전세 사기를 전문적으로 하는 사람들이 있습니다. 깡통전세를 통해서 거의 무자본으로 부동산을 매수하고 사회 초년생, 신혼부부 등 경험이 많지 않은 사람들에게 임대보증금을 받아 잠적 or 전세 만기 시 해결하지 않고 모르쇠 식으로 나오는 경우입니다.
2. 깡통전세 사기 예방 방법
- 계약금 넣기 전 등기분 등본과 건축물대장 확인해야 됩니다. 등기부등본 갑구에는 진짜 소유자가 누구인지 확인 가능합니다. 계약 당시 신분증 통해서 일치하는지 확인 필요합니다. 그리고 갑구 소유권 대한 사항을 확인해야 됩니다. 그리고 위반 건축물 아닌지 확인도 필요합니다. 위반 건축물은 HUG 보증보험 가입이 되지 않습니다.
- 을구에는 경매가 진행되면 후 순위 채권자 보다 우선하여 변제받을 곳이 있는지 확인을 합니다.
- 근저당 있는 집에 차순위 들어갈 경우 우선 변제권을 받을 수 없습니다. 그리고 근저당 없는 집에 1순위로 들어갔을 때 우선변제권을 받기 위해서는 전세권 설정 or 전입 신고 확정 일자를 받아야 합니다.
- 전입 신고 확정 일자 관련 내용은 자세하게 적은 내용 있어 이전 글 참고 부탁드립니다.
- 전세 보증금 반환 보증보험 가입하는 방법도 있습니다. 전세 계약 만료일 기준으로 1달 뒤까지 돌려받지 못할 경우 보증보험사에서 우선적으로 먼저 받을 수 있으며, 경매 진행 절차도 대신해 줍니다. 전세 잔금일 당일 전입 신고하지 않으면 순위 보존되지 않아 보험 가입 필수 요건 지키지 않았다고 판단되어 받지 못한 사례도 있어 잔금일 당일 전입 신고는 꼭 해야 합니다. (대항력 유지 있어야 합니다.)
- 그래서 HUG 보증보험 가입 가능한 집을 고르는 게 좋습니다.
- 전세 계약 시 인근 빌라 전세 시세 확인도 필요합니다. 전세 가격이 인근 빌라 보다 과하게 높을 경우가 있습니다. 그래서 합당한 가격인지 알아보는 것도 중요합니다.
3. 깡통전세 사기당할 경우 대처 방법
- HUG 주택도시보증공사 전세 피해 지원 센터 이용을 합니다.
- 법률 지원을 통해서 무료 법률 상담과 후속 법적 조치 법률 전문가 안내받습니다.
- 전세 사기 피해자 긴급 주거 지원 이용을 통해서 임시 거처 지원 프로그램 있습니다.
- 긴급 금융 지원과 전세 피해 심리 상담 추후 실시될 예정이라고 합니다.
- 서울시에서는 따로 전월세보증금지원센터 운영을 하고 있습니다.
4. 전세 반환 보증보험
위에서 설명드렸던 것처럼 안전하게 하는 방법 중 보증보험 가입을 하는 게 있습니다.
1) 보증보험 신청방법
- 지사 or 위탁은행 방문해서 신청 가능합니다. 비대면 모바일 신청도 가능하여 간편하게 네이버, 카카오페이, KB국민 통해서도 신청 가능합니다. 하지만 비대면이라서 궁금한 사항에 대해서 확인이 어려워 자세한 내용을 듣고 싶으면 지사 or 위탁은행 방문하여 대면하여 신청하는 게 좋을 것 같습니다.
2) 보증 한도
- 주택 가격 – 선순위 채권 등 (*선순위 채권 : 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보 채권입니다.)
3) 보증 가능한 주택
- 주택, 주거용 오피스텔, 아파트 (*주거용 오피스텔 경우에는 전세 계약서 주용도 란에 주거용 표기 필수입니다.)
- 미대상 주택은 공관, 가정 어린이집, 공동 생활 가정, 지역 아동센터, 근린생활시설 등 있습니다.
4) 보증 내용
- 보증하는 내용 – ‘전세 계약의 종류 후 임차인에게 반환해야 하는 전세 보증금의 반환을 책임’
5) 보증 대상
- 수도권의 경우 7억 원, 그 외 지역 5억 원까지 입니다.
6) 신청 기간
- 전세 계약 기간의 반이 경과하기 전까지 신청 가능합니다. 만약 2년 전세 계약을 했다면 1년 전까지 신청 가능합니다.
전세 반환 보증금 관련 내용은 자세히 다음에 쓸 수 있도록 하겠습니다.